Antrag
Die im Gebiet Hünenberg See liegenden, bestehenden Zonen W2a und W2b sollen einheitlich in der Wohnzone W2b belassen werden.
Situation
Ein grosser Teil des Gebietes Hünenberg See wird in der Grundzonierung von W2a und W2b auf W3 aufgezont. Eine Übersicht über die Anpassungen der Grundzonierung finden sie auf der Mitwirkungsplatform der Gemeine: Übersicht Anpassungen der Grundzonierung vom 7.Juni 2023.
Für viele dieser Gebiete ist zusätzlich eine einfache Bebauungsplanpflicht überlagert, mit der eine nochmals höhere Ausnutzung von 20% sowie ein zusätzliches Vollgeschoss möglich ist. Eine Übersicht über die Anpassungen der Grundzonierung finden sie auf der Mitwirkungsplatform der Gemeine: Übersicht Anpassungen der Zonenüberlagerung vom 7.Juni 2023.
Für Gebiete mit Bebauungsplanpflicht erhöht sich somit die Gebäudehöhe auf 17.7m. Für die Zone W2b entspricht dies praktisch einer Verdoppelung der Gebäudehöhe (+97%). Die Ausnützungsziffer wird mehr als verdoppelt von 0.35 auf 0.78 (123%).
Die Umzonung schafft eine ungleiche Behandlung von Wohngebieten an der Hanglage oberhalb Zythusweg und Langholzstrasse.
Begründung
In den vorangegangenen Workshops wurde von der teilnehmenden Bevölkerung jeweils sehr klar formuliert und gewünscht, dass der dörfliche Charakter erhalten bleiben soll.
Mit der Aufzonung auf W3 und der überlagerten Bebauungsplanpflicht, sind 5-stöckige Gebäude (4 Vollgeschosse plus Dachgeschoss oder Attika) mit einer Gebäudehöhe von 17.7m möglich. Das Gebiet Hünenberg See verliert dadurch seinen dörflichen Charakter.
Die städtebauliche Entwicklung ist keine moderate Entwicklung und hat grössere Auswirkungen auf die Verkehrsintensität im Seegebiet. Es besteht das Risiko, dass gut erhaltene Wohnhäuser nicht nachhaltig und massvoll erweitert werden, sondern abgerissen und daurch neuen und teuren Wohnraum ersetzt werden.
Die Wohnzone W2b ist auch mit der neu geltenden Bauordnung attraktiv:
In der Grundzonierung kann zusätzlich das Dachgeschoss als Wohnfläche ausgebaut oder als Attika entwickelt werden. Die Gebäudehöhe erhöht sich von 7.5m (W2a bisher) und 9m (W2b bisher) auf 11.3m (W2b neu).
Für W2b wird zudem eine überlagerte Zone für «zusätzliches Wohnen» eingeführt. In diesen Zonen kann zwecks einer verdichteten Bauweise im Sinne der Innenentwicklung und Förderung von Mehrgenerationenwohnungen von den Grundmassen abgewichen werden.
In Gebieten mit Bebauungsplanpflicht kann auch eine höhere Ausnutzung von 20% sowie ein zusätzliches Vollgeschoss realisiert werden. Die Gebäudehöhe erhöht sich auf hohe 14.5m!
Die Erhöhung der Ausnützungsziffer in der neuen Bauordnung, die zusätzliche Entwicklungsmöglichkeit gegen innen und der Bebauungsplan tragen wesentlich zur Strategie der Verdichtung im Seegebiet bei.